facebook







X
Пн-Сб: 08:30 - 19:00




Решим любые сложности с договором продажи недвижимости! Обращайтесь!

Договор продажи недвижимости: лоббируем интересы продавца

Фокин Артем Романович
Автор материала: Фокин Артем Романович
Юрист по земельному праву, опыт работы — более 2 лет
Задать вопрос автору

Когда по каким-то причинам собственник недвижимости хочет ее продать, он уверен, что основные риски несет покупатель, которому надо проверять «чистоту» объекта и историю его приобретения. Для продавца, казалось бы, риск один — если покупатель «соскочит» и сделка не состоится. Договор продажи недвижимости воспринимается как формальность, единственно стоящий пункт которого — цена. Считая так, продавец совершает ошибку. Жизнь предоставит возможность в том убедится.

Государственный контроль

Проверка договора продажи недвижимостиМоментом перехода прав на объект недвижимости служит внесение соответствующей записи в базу Росреестра. Правовым основанием для совершения регистрационных действий выступает договор продажи недвижимости. Его-то и будет в первую очередь проверять регистратор.

Итак, воссоздаём ситуацию:

  • после успешно проведённых переговоров, стороны бьют по рукам и садятся заполнять документы;
  • нашли в интернете «рыбу» соглашения, распечатали, вписали, что знали, поставили подписи — готово;
  • сформировали комплект документов по списку, подали на регистрацию и получили отказ или ПРИО.

Одна из самых распространённых формулировок при приостановке регистрационных действий — «документы не отвечают требованиям законодательства». Это означает несоблюдение существенных условий или формы договора.

Требования к оформлению простые — договор заключается в письменной форме, как правило путём подписания сторонами одного документа. При этом законом установлен ряд случаев, когда без нотариуса не обойтись:

  • рента;
  • отчуждение одной из долей в общей собственности (исключение — продажа всех долей по одной сделке);
  • собственник — ограниченно дееспособный или несовершеннолетний (в последнем случае понадобится еще и согласие органов опеки).

По содержанию:

  • может быть неверно указан предмет договора: тип недвижимости, кадастровый номер, площадь, в общем, все то, что отличает этот объект от подобных. Неполный или неточный адрес, расхождение с правоустанавливающими документами — итог известен;
  • при продаже жилого помещения нельзя не указать граждан, сохраняющих право использования жилья в нем. Если есть такие жильцы, их всех придется перечислить. Иначе — приостановка;
  • также в договоре указывается стоимость, порядок и сроки оплаты. При продаже дома с земельным участком, если не прописано иное, в цену включена стоимость земли и строений на ней (правило — земля следует за зданием).

И ещё миллион мелочей, которые Росреестру могут быть неинтересны, а вот для сторон играют решающее значение.

Что следует выяснить до заключения договора продажи недвижимости

Заключение договора продажи недвижимостиПроводя предпродажную подготовку, продавцу следует озаботиться некоторыми моментами ещё до подписания договора. В противном случае времени на исправление ситуации может катастрофически не хватить. Любая задержка в оформлении есть риск потери интереса со стороны покупателя, необходимость продлевать договор с банком, выступающим посредником в расчётах по аккредитиву и тому подобное.

К примеру:

  • если у земельного участка границы «подлежат уточнению», сложно будет найти покупателя за рыночную цену;
  • если на земле есть незарегистрированные строения — о продаже и вовсе стоит забыть на время оформления самостроя (или его сноса).

Иными словами, документы на имущество стоит привести в порядок еще до размещения объявления о продаже. Чтобы не было мучительно больно позже.

Нельзя забывать, если недвижимость в собственности у нескольких лиц, то невозможно продать ее целиком, когда один из владельцев против. Можно распорядиться собственной долей, но необходимо соблюсти преимущественное право других дольщиков на покупку. Иначе это может привести к расторжению сделки в судебном порядке.

Иногда может потребоваться согласие супруга. Это распространяется на имущество, которое приобретено в браке и между супругами не заключено брачное соглашение об отсутствии притязаний одного супруга на имущество другого. Супруг против — продать нельзя.

В общем, чтобы обезопасить сделку от срыва, и покупатель не «ушел», пока документы в срочном порядке готовятся, рекомендуем заключить предварительное соглашение, в котором стороны бы подтвердили своё намерение заключить договор купли-продажи недвижимости к определенному сроку на оговорённых условиях.

Пробегая глазами по пунктам подписываемого договора, нужно понимать, что каждое из этих условий — правило игры, которым придётся руководствоваться в случае возникновения конфликта. Взять, к примеру, односторонний отказ от сделки или нарушение сроков либо отказ от регистрации.

Бывает, продавец настаивает на указание в договоре цены меньше фактической с целью минимизировать налоговые обязательства. На первый взгляд, больше рискует покупатель: ему придется доказывать в суде оплату иной суммы, а не той, что в договоре. Но если в ходе судебного разбирательства выяснится, что продавец совершил налоговое преступление, это может повлечь для него штраф и уголовную ответственность.

Как видим, «болевых» точек при заключении договора много. Не удивительно, что люди обращаются к риелтору, надеясь заручиться гарантиями по сделке.

Договор купли-продажи недвижимости — от 7 рабочих дней, 5 000 руб.

Название Цена для физ. лиц Срок
Консультация по телефону 0 руб. Индивидуальный
Подробная консультация с анализом документов в офисе (скайпе и т.д.) от 5 000 руб. 1 час
Договор купли-продажи недвижимости от 5 000 руб. от 7 рабочих дней

Узнайте точную стоимость решения вашего дела




Риелтор и типовой договор

Что может предложить риелтор? Как правило, типовой (условно «рабочий» и «обкатанный») договор купли-продажи недвижимости. Сможет ли такой «усреднённый» документ учесть и защитить именно Ваши интересы после заключения сделки?  Риелтору что — он за комиссию работает и дальше регистрации не смотрит.

За индивидуальным договором, скроенным под Ваши нужды и запросы, где будут прописаны все непредвиденные случаи, нужно обращаться к профессионалу. Земельный адвокат и объект на предмет «недоделок» проверит и устранить их поможет. Проведёт сделку в короткий срок без рисков. Потому что договор будет составлен исключительно в Ваших интересах. Грех не воспользоваться предоставленной возможностью!

Объясним все тонкости вашего дела
прямо сейчас!

Нажимая "Оставить заявку", вы даете согласие на обработку своих персональных данных в соответствии с Федеральным законом №152-ФЗ "О персональных данных" и принимаете условия

72%

наших клиентов становятся
постоянными. Почему? Узнайте
ответ на этот вопрос в наших кейсах.

Как заказать наши услуги?
  1. По телефону 8 800 555 35 35
  2. Заказать звонок
  3. Написать по электронной почте
  4. Написать в WhatsApp111, Viber, Telegram
Как мы работаем?
Вы оставляете заявку или звоните
Проводим первичную консультацию и договариваемся о посещении офиса
Разбираем ваше дело, сразу оговариваем все перспективы и вероятности
Собираем недостающую документацию, работаем с нужными инстанциями и решаем дело
Ваше дело успешно решается!
Карта выполненных проектов

Оставьте заявку

Бесплатная консультация по любым юридическим вопросам

Перезвоним за 6,5 минут

Нажимая "Оставить заявку", вы даете согласие на обработку своих персональных данных в соответствии с Федеральным законом №152-ФЗ "О персональных данных" и принимаете условия